Notaio di Perugia ritenuto responsabile ma il risarcimento è limitato ai danni diretti

La Corte d’appello di Perugia ha accertato la responsabilità contrattuale di un notaio che non aveva eseguito le previste visure ipotecarie prima della stipula di un atto di compravendita, ma ha stabilito che il risarcimento deve essere limitato alle conseguenze immediate e dirette della sua negligenza.

La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare in cui l’acquirente, dopo aver versato consistenti somme a titolo di acconto e sostenuto spese preliminari, ha visto l’immobile pignorato a causa di ipoteche preesistenti non rilevate dal professionista incaricato delle verifiche.

Chiamato in giudizio, il notaio aveva chiesto la riduzione del risarcimento sostenendo che parte delle perdite dell’acquirente derivavano da scelte negoziali autonome e da esborsi effettuati prima che la sua omissione potesse produrre effetti. La Corte ha in parte accolto tale argomentazione.

Secondo i magistrati, per quantificare il danno risarcibile occorre compiere un giudizio prognostico retrospettivo: ricostruire, con ragionevole probabilità, quale sarebbe stata la posizione patrimoniale dell’acquirente se le visure ipotecarie fossero state eseguite diligentemente. Da tale ricostruzione è emerso che la scoperta delle ipoteche anteriori avrebbe verosimilmente indotto l’acquirente a non versare il saldo e a rinunciare all’acquisto.

Tuttavia, la Corte ha rilevato che somme come l’acconto versato al venditore o le spese per perizie e consulenze tecniche sostenute prima del rogito appartengono a una serie causale indipendente dall’attività del notaio e non possono essere poste a suo carico. Di conseguenza, il risarcimento è stato limitato alle perdite direttamente riconducibili all’omissione professionale, escludendo quelle derivanti da comportamenti o spese anteriori e indipendenti.

La decisione sottolinea il principio secondo cui la responsabilità professionale non si trasforma in una copertura totale dei rischi connessi all’operazione immobiliare, ma va valutata in rapporto al nesso di causalità tra la condotta omissiva e il danno effettivamente patito.